Вся правда про сдачу однушек

  • Всем привет

     

    Нашел очень хороший материал про сдачу однушек. Делюсь с вами.

     

    Как я сдавал “однушки”
    Расскажу о своем опыте и объясню, почему не стоит сдавать однокомнатные квартиры.

     

    Почему “однушки” — самый популярный способ сбереженияю

    Так думают все наши соотечественники. Так думал и я:
    •  квартиру можно “пощупать” — она реальна;
    •  “бумажные” активы — зло; опыт прошлого говорит нам об этом;
    •  квартирный бизнес безопаснее.
    Мне понадобилось очень много времени, чтобы убедить себя в обратном. Вот мои аргументы против.


    Доходность ниже плинтуса
    Чистая доходность в городе Москва последние 10 лет не превышала 5%. Что я только не делал. В соцсетях мне постоянно попадались “умники”, которые рассказывали о мифических 8–10% годовых. Мол, я просто не умею готовить “однушки”.

    Вот их рецепты:
    •  покупка на “котловане”;
    •  покупка студий;
    •  покупка недвижимости на торгах;
    •  нарезка больших квартир на студии.

    Все это немного поднимает доходность, но прибавляет хлопот и страхов. Некоторые способы уже не работают, некоторые — просто опасны.

     

    Недвижимость всегда растет, обычно — в разы
    Точно всегда? Уверены? Вот вам классический график цен на недвижимость от IRN.
    Недвижимость в рублях

    2555dd165185.png

    Недвижимость в долларах

    7e3c168ca596.png

    Посмотрите на графики последних 10 лет, на обоих — грусть.
    Приведу собственный пример. Москва, “однушка”, район Чертаново:
    •  2013 год — купил за 5,3 млн.;
    •  2019 год — продал за 6,1 млн.
    Сравните с тем, сколько можно было заработать на акциях и облигациях.

     

    Высокий порог входа
    Квартира в Москве в последние годы стоила от 5 млн. рублей. Допустим, вы — начинающий инвестор. У вас 100.000 рублей сбережений. Ну, какие тут вообще “однушки”?
    Сравните с порогом входа в другие инструменты:
    •  акции — от 1000 руб.;
    •  облигации — от 1000 руб.;
    •  “бумажная” коммерческая недвижимость — от 400.000 руб. (ЗПИФ);
    •  ETF США — от 50 USD.


    Страхи
    Я постоянно чего-то боялся:
    •  а вдруг придет участковый...
    •  а вдруг соседи настучат...
    •  а вдруг консьержка проболтается...
    •  а вдруг жильцы съедут, и мне придется вернуть депозит...
    Чтобы спасть спокойно, мне приходилось платить, но в этом случае падала доходность.

     

    Перманентный ущерб и хлопоты
    У меня всегда происходило что-то неприятное. Одну из квартир топили 4 раза. После этого жильцы этажом ниже подавали на меня в суд и добивались компенсации. У моих жильцов вечно что-то ломалось — приходилось искать замену или производить ремонт. Хлопоты не давали покоя: реклама, заселение, бумажная волокита.

     

    Что еще уменьшало доходность
    •  постоянные просьбы жильцов купить им что-нибудь “очень нужное” — микроволновку, компьютерный стол и т.д.;
    •  периодические простои — иногда квартира стояла пустой несколько недель;
    •  комиссии агенту недвижимости;
    •  налоги.


    “Геморрой” случается
    Эти страшилки мне периодически рассказывает мой риелтор. Чего он только не насмотрелся: то жильцы не хотят съезжать, то бордель откроют, то бригаду гастарбайтеров заселят. Всего этого можно избежать, если работать с профессионалами, но и они требуют денег.

     

    Низкая ликвидность
    Я уже говорил, что кризис 2014 года я встретил будучи по уши в бетоне: не смог быстро “выскочить”, не смог скупить упавшие ОФЗ и акции. Больше я такую ошибку не повторю.

     

    Где сейчас лучше
    Данные на середину 2020 года:
    •  акции РФ — более 8% годовых только дивидендами;
    •  ОФЗ — более 5% годовых;
    •  депозиты — более 5% годовых;
    •  ЗПИФ недвижимости — > 10% годовых.

     

    Все это без каких-либо хлопот.
    Вывод. Люди! Хватит сдавать “однушки” в аренду! Если уж так нравится бетон, то посмотрите в сторону коммерческой недвижимости, а лучше держите в портфеле разные классы активов.

     

    Полностью согласен с данным человеком. Сам сдавал однушку у моря. Хоть и заработал в итоге неплохо и продал выгодно, но зачем получать меньше с большим риском? Жду ваших аргументов против.

  • Пора создавать отдельный "финансовый" раздел...

  • Shprot_ сказал(а):

    Пора создавать отдельный "финансовый" раздел...

    Нажмите, чтобы раскрыть...

    Пора создавать раздел "Личный блог Серга"

  • DeadLuck сказал(а):

    Пора создавать раздел "Личный блог Серга"

    Нажмите, чтобы раскрыть...

    Ну, Серг такой не один на форуме

  • Не все хотят разбираться в акциях и отслеживать их доходность/убытки и т.д. 

    Квартиру сдал - получаешь пасивно каждый месяц кеш на карту. В договоре прописываешь все нюансы и страхуешь от потопов и т.д.

  • Serg121 сказал(а):

    Всем привет

     

    Нашел очень хороший материал про сдачу однушек. Делюсь с вами.

     

    Как я сдавал “однушки”
    Расскажу о своем опыте и объясню, почему не стоит сдавать однокомнатные квартиры.

     

    Почему “однушки” — самый популярный способ сбереженияю

    Так думают все наши соотечественники. Так думал и я:
    •  квартиру можно “пощупать” — она реальна;
    •  “бумажные” активы — зло; опыт прошлого говорит нам об этом;
    •  квартирный бизнес безопаснее.
    Мне понадобилось очень много времени, чтобы убедить себя в обратном. Вот мои аргументы против.


    Доходность ниже плинтуса
    Чистая доходность в городе Москва последние 10 лет не превышала 5%. Что я только не делал. В соцсетях мне постоянно попадались “умники”, которые рассказывали о мифических 8–10% годовых. Мол, я просто не умею готовить “однушки”.

    Вот их рецепты:
    •  покупка на “котловане”;
    •  покупка студий;
    •  покупка недвижимости на торгах;
    •  нарезка больших квартир на студии.

    Все это немного поднимает доходность, но прибавляет хлопот и страхов. Некоторые способы уже не работают, некоторые — просто опасны.

     

    Недвижимость всегда растет, обычно — в разы
    Точно всегда? Уверены? Вот вам классический график цен на недвижимость от IRN.
    Недвижимость в рублях

    2555dd165185.png

    Недвижимость в долларах

    7e3c168ca596.png

    Посмотрите на графики последних 10 лет, на обоих — грусть.
    Приведу собственный пример. Москва, “однушка”, район Чертаново:
    •  2013 год — купил за 5,3 млн.;
    •  2019 год — продал за 6,1 млн.
    Сравните с тем, сколько можно было заработать на акциях и облигациях.

     

    Высокий порог входа
    Квартира в Москве в последние годы стоила от 5 млн. рублей. Допустим, вы — начинающий инвестор. У вас 100.000 рублей сбережений. Ну, какие тут вообще “однушки”?
    Сравните с порогом входа в другие инструменты:
    •  акции — от 1000 руб.;
    •  облигации — от 1000 руб.;
    •  “бумажная” коммерческая недвижимость — от 400.000 руб. (ЗПИФ);
    •  ETF США — от 50 USD.


    Страхи
    Я постоянно чего-то боялся:
    •  а вдруг придет участковый...
    •  а вдруг соседи настучат...
    •  а вдруг консьержка проболтается...
    •  а вдруг жильцы съедут, и мне придется вернуть депозит...
    Чтобы спасть спокойно, мне приходилось платить, но в этом случае падала доходность.

     

    Перманентный ущерб и хлопоты
    У меня всегда происходило что-то неприятное. Одну из квартир топили 4 раза. После этого жильцы этажом ниже подавали на меня в суд и добивались компенсации. У моих жильцов вечно что-то ломалось — приходилось искать замену или производить ремонт. Хлопоты не давали покоя: реклама, заселение, бумажная волокита.

     

    Что еще уменьшало доходность
    •  постоянные просьбы жильцов купить им что-нибудь “очень нужное” — микроволновку, компьютерный стол и т.д.;
    •  периодические простои — иногда квартира стояла пустой несколько недель;
    •  комиссии агенту недвижимости;
    •  налоги.


    “Геморрой” случается
    Эти страшилки мне периодически рассказывает мой риелтор. Чего он только не насмотрелся: то жильцы не хотят съезжать, то бордель откроют, то бригаду гастарбайтеров заселят. Всего этого можно избежать, если работать с профессионалами, но и они требуют денег.

     

    Низкая ликвидность
    Я уже говорил, что кризис 2014 года я встретил будучи по уши в бетоне: не смог быстро “выскочить”, не смог скупить упавшие ОФЗ и акции. Больше я такую ошибку не повторю.

     

    Где сейчас лучше
    Данные на середину 2020 года:
    •  акции РФ — более 8% годовых только дивидендами;
    •  ОФЗ — более 5% годовых;
    •  депозиты — более 5% годовых;
    •  ЗПИФ недвижимости — > 10% годовых.

     

    Все это без каких-либо хлопот.
    Вывод. Люди! Хватит сдавать “однушки” в аренду! Если уж так нравится бетон, то посмотрите в сторону коммерческой недвижимости, а лучше держите в портфеле разные классы активов.

     

    Полностью согласен с данным человеком. Сам сдавал однушку у моря. Хоть и заработал в итоге неплохо и продал выгодно, но зачем получать меньше с большим риском? Жду ваших аргументов против.

    Нажмите, чтобы раскрыть...

    Спасибо за мета отчет!

  • Опять говноедские кулстори

  • Serg121 сказал(а):

    •  постоянные просьбы жильцов купить им что-нибудь “очень нужное” — микроволновку, компьютерный стол и т.д.;

    Нажмите, чтобы раскрыть...

    Может ты им еще что купишь?

  • Я выберу квартиру только потомучто это выглядит уверенее чем бумажка которой можно подтереть какашку.

  • Позвольте узнать сколько в месяц вы зарабатываете на своих бумажках? PepeRich.png?1556510246
    Именно вы, Сергей, а не "а вот акции *название компании где-то в силиконовой долине* выросли на 250% и можн было так круто заработать"

  • Дизлайкают и пишут "опять он..." подпивасы, которые в старости будут жить на пенсию от государства sammyyPepekek.png?1592046830

  • Serg121 сказал(а):

    Всем привет

     

    Нашел очень хороший материал про сдачу однушек. Делюсь с вами.

     

    Как я сдавал “однушки”
    Расскажу о своем опыте и объясню, почему не стоит сдавать однокомнатные квартиры.

     

    Почему “однушки” — самый популярный способ сбереженияю

    Так думают все наши соотечественники. Так думал и я:
    •  квартиру можно “пощупать” — она реальна;
    •  “бумажные” активы — зло; опыт прошлого говорит нам об этом;
    •  квартирный бизнес безопаснее.
    Мне понадобилось очень много времени, чтобы убедить себя в обратном. Вот мои аргументы против.


    Доходность ниже плинтуса
    Чистая доходность в городе Москва последние 10 лет не превышала 5%. Что я только не делал. В соцсетях мне постоянно попадались “умники”, которые рассказывали о мифических 8–10% годовых. Мол, я просто не умею готовить “однушки”.

    Вот их рецепты:
    •  покупка на “котловане”;
    •  покупка студий;
    •  покупка недвижимости на торгах;
    •  нарезка больших квартир на студии.

    Все это немного поднимает доходность, но прибавляет хлопот и страхов. Некоторые способы уже не работают, некоторые — просто опасны.

     

    Недвижимость всегда растет, обычно — в разы
    Точно всегда? Уверены? Вот вам классический график цен на недвижимость от IRN.
    Недвижимость в рублях

    2555dd165185.png

    Недвижимость в долларах

    7e3c168ca596.png

    Посмотрите на графики последних 10 лет, на обоих — грусть.
    Приведу собственный пример. Москва, “однушка”, район Чертаново:
    •  2013 год — купил за 5,3 млн.;
    •  2019 год — продал за 6,1 млн.
    Сравните с тем, сколько можно было заработать на акциях и облигациях.

     

    Высокий порог входа
    Квартира в Москве в последние годы стоила от 5 млн. рублей. Допустим, вы — начинающий инвестор. У вас 100.000 рублей сбережений. Ну, какие тут вообще “однушки”?
    Сравните с порогом входа в другие инструменты:
    •  акции — от 1000 руб.;
    •  облигации — от 1000 руб.;
    •  “бумажная” коммерческая недвижимость — от 400.000 руб. (ЗПИФ);
    •  ETF США — от 50 USD.


    Страхи
    Я постоянно чего-то боялся:
    •  а вдруг придет участковый...
    •  а вдруг соседи настучат...
    •  а вдруг консьержка проболтается...
    •  а вдруг жильцы съедут, и мне придется вернуть депозит...
    Чтобы спасть спокойно, мне приходилось платить, но в этом случае падала доходность.

     

    Перманентный ущерб и хлопоты
    У меня всегда происходило что-то неприятное. Одну из квартир топили 4 раза. После этого жильцы этажом ниже подавали на меня в суд и добивались компенсации. У моих жильцов вечно что-то ломалось — приходилось искать замену или производить ремонт. Хлопоты не давали покоя: реклама, заселение, бумажная волокита.

     

    Что еще уменьшало доходность
    •  постоянные просьбы жильцов купить им что-нибудь “очень нужное” — микроволновку, компьютерный стол и т.д.;
    •  периодические простои — иногда квартира стояла пустой несколько недель;
    •  комиссии агенту недвижимости;
    •  налоги.


    “Геморрой” случается
    Эти страшилки мне периодически рассказывает мой риелтор. Чего он только не насмотрелся: то жильцы не хотят съезжать, то бордель откроют, то бригаду гастарбайтеров заселят. Всего этого можно избежать, если работать с профессионалами, но и они требуют денег.

     

    Низкая ликвидность
    Я уже говорил, что кризис 2014 года я встретил будучи по уши в бетоне: не смог быстро “выскочить”, не смог скупить упавшие ОФЗ и акции. Больше я такую ошибку не повторю.

     

    Где сейчас лучше
    Данные на середину 2020 года:
    •  акции РФ — более 8% годовых только дивидендами;
    •  ОФЗ — более 5% годовых;
    •  депозиты — более 5% годовых;
    •  ЗПИФ недвижимости — > 10% годовых.

     

    Все это без каких-либо хлопот.
    Вывод. Люди! Хватит сдавать “однушки” в аренду! Если уж так нравится бетон, то посмотрите в сторону коммерческой недвижимости, а лучше держите в портфеле разные классы активов.

     

    Полностью согласен с данным человеком. Сам сдавал однушку у моря. Хоть и заработал в итоге неплохо и продал выгодно, но зачем получать меньше с большим риском? Жду ваших аргументов против.

    Нажмите, чтобы раскрыть...

    Надо брать однушки в ипотеку и сдавать другим (считай платят ипотеку за тебя) , на выходе у тебя будет хата почти задаром PepeGlasses.png?1553628094

    И типа что означает купить им микроволновку ? Пусть сами себе покупают и уматывают потом с ней при съезде, ты что куколд чтоли ? Понятно тогда почему хреновая доходность PeepoAnd.png?1577443023

  • Автор темы
    MyGabenIsTheBest сказал(а):

    Надо брать однушки в ипотеку и сдавать другим (считай платят ипотеку за тебя) , на выходе у тебя будет хата почти задаром PepeGlasses.png?1553628094

    Нажмите, чтобы раскрыть...

    Смысл схемы понятен, но рискован. Случается кризис, никому однушка не нужна все уехали кур доить, а ты с ипотекой + кризисом. =(

    Многи думают, что акции рискованее однушек, но это не совсем так.


    eternal_manifesto сказал(а):

    Позвольте узнать сколько в месяц вы зарабатываете на своих бумажках? PepeRich.png?1556510246
    Именно вы, Сергей, а не "а вот акции *название компании где-то в силиконовой долине* выросли на 250% и можн было так круто заработать

    Нажмите, чтобы раскрыть...

    Я регулярно публикую, можешь почекать прошлые тему или подождать новой.

  • Serg121 сказал(а):

    Смысл схемы понятен, но рискован. Случается кризис, никому однушка не нужна все уехали кур доить, а ты с ипотекой + кризисом. =(

    Многи думают, что акции рискованее однушек, но это не совсем так.

     

    Я регулярно публикую, можешь почекать прошлые тему или подождать новой.

    Нажмите, чтобы раскрыть...

    Приблизительно, я не прошу с точностью до копейки. 100 бачей в месяц? 200? 1000? 

  • Serg121 сказал(а):

    Смысл схемы понятен, но рискован. Случается кризис, никому однушка не нужна все уехали кур доить, а ты с ипотекой + кризисом. =(

    Многи думают, что акции рискованее однушек, но это не совсем так.

    Нажмите, чтобы раскрыть...

    С акциями чтоли не так PeepoAnd.png?1577443023 ? Кризис, лопнул пузырь (очередной), акции в дерьме, всё ГГ PeepoAnd.png?1577443023

    Если однушка неликвидная то офк съедут, а если нормальная то всегда найдутся желающие особенно в городах миллионниках.

    Самый край это слить однушку по самому выгодному предложению (желающие найдутся, не все досконально нищуки в РФ) - ты энивей поимеешь тот профит что платили челики вместо тебя weSmart.png

  • Привет, меня зовут Максим, мне 24 года, сдаю квартиру уже 30 лет, все в порядке, не жалуюсь. Акции моих квартир ежегодно только растут. 

  • Newreg2019 сказал(а):

    которые в старости будут жить на пенсию от государства

    Нажмите, чтобы раскрыть...

    Я глупостей много видел,но такоеwhyRly.png

    Хотя если речь не о Russia.png?1568474843 ,то  вполне возможноpeka.png?1574587423

  • вброс? тоесть ты потратил в 2013 году 170 000$ (5.3кк по 30 руб\доллар) и продал в 19 за 100 000$ (курс 60) или это :sergStonks:?

  • Почему этот разводила ещё не в бане?

  • чо высрал этот чел? с какими профисионалами работать? риелтор ни за что не отвечает. Ему срать на тебя и на твоих жильцов. Ему лишь бы свои коммисионные заработать. 

Кто смотрит тему (Пользователи: 0, Гости: 0)