Всем привет
Нашел очень хороший материал про сдачу однушек. Делюсь с вами.
Как я сдавал “однушки”
Расскажу о своем опыте и объясню, почему не стоит сдавать однокомнатные квартиры.
Почему “однушки” — самый популярный способ сбереженияю
Так думают все наши соотечественники. Так думал и я:
• квартиру можно “пощупать” — она реальна;
• “бумажные” активы — зло; опыт прошлого говорит нам об этом;
• квартирный бизнес безопаснее.
Мне понадобилось очень много времени, чтобы убедить себя в обратном. Вот мои аргументы против.
Доходность ниже плинтусаЧистая доходность в городе Москва последние 10 лет не превышала 5%. Что я только не делал. В соцсетях мне постоянно попадались “умники”, которые рассказывали о мифических 8–10% годовых. Мол, я просто не умею готовить “однушки”.
Вот их рецепты:
• покупка на “котловане”;
• покупка студий;
• покупка недвижимости на торгах;
• нарезка больших квартир на студии.
Все это немного поднимает доходность, но прибавляет хлопот и страхов. Некоторые способы уже не работают, некоторые — просто опасны.
Недвижимость всегда растет, обычно — в разы
Точно всегда? Уверены? Вот вам классический график цен на недвижимость от IRN.
Недвижимость в рублях
Недвижимость в долларах
Посмотрите на графики последних 10 лет, на обоих — грусть.
Приведу собственный пример. Москва, “однушка”, район Чертаново:
• 2013 год — купил за 5,3 млн.;
• 2019 год — продал за 6,1 млн.
Сравните с тем, сколько можно было заработать на акциях и облигациях.
Высокий порог входа
Квартира в Москве в последние годы стоила от 5 млн. рублей. Допустим, вы — начинающий инвестор. У вас 100.000 рублей сбережений. Ну, какие тут вообще “однушки”?
Сравните с порогом входа в другие инструменты:
• акции — от 1000 руб.;
• облигации — от 1000 руб.;
• “бумажная” коммерческая недвижимость — от 400.000 руб. (ЗПИФ);
• ETF США — от 50 USD.
СтрахиЯ постоянно чего-то боялся:
• а вдруг придет участковый...
• а вдруг соседи настучат...
• а вдруг консьержка проболтается...
• а вдруг жильцы съедут, и мне придется вернуть депозит...
Чтобы спасть спокойно, мне приходилось платить, но в этом случае падала доходность.
Перманентный ущерб и хлопоты
У меня всегда происходило что-то неприятное. Одну из квартир топили 4 раза. После этого жильцы этажом ниже подавали на меня в суд и добивались компенсации. У моих жильцов вечно что-то ломалось — приходилось искать замену или производить ремонт. Хлопоты не давали покоя: реклама, заселение, бумажная волокита.
Что еще уменьшало доходность
• постоянные просьбы жильцов купить им что-нибудь “очень нужное” — микроволновку, компьютерный стол и т.д.;
• периодические простои — иногда квартира стояла пустой несколько недель;
• комиссии агенту недвижимости;
• налоги.
“Геморрой” случаетсяЭти страшилки мне периодически рассказывает мой риелтор. Чего он только не насмотрелся: то жильцы не хотят съезжать, то бордель откроют, то бригаду гастарбайтеров заселят. Всего этого можно избежать, если работать с профессионалами, но и они требуют денег.
Низкая ликвидность
Я уже говорил, что кризис 2014 года я встретил будучи по уши в бетоне: не смог быстро “выскочить”, не смог скупить упавшие ОФЗ и акции. Больше я такую ошибку не повторю.
Где сейчас лучше
Данные на середину 2020 года:
• акции РФ — более 8% годовых только дивидендами;
• ОФЗ — более 5% годовых;
• депозиты — более 5% годовых;
• ЗПИФ недвижимости — > 10% годовых.
Все это без каких-либо хлопот.
Вывод. Люди! Хватит сдавать “однушки” в аренду! Если уж так нравится бетон, то посмотрите в сторону коммерческой недвижимости, а лучше держите в портфеле разные классы активов.
Полностью согласен с данным человеком. Сам сдавал однушку у моря. Хоть и заработал в итоге неплохо и продал выгодно, но зачем получать меньше с большим риском? Жду ваших аргументов против.
Нажмите, чтобы раскрыть...