Всем привет
Нашел очень хороший материал про сдачу однушек. Делюсь с вами.
Как я сдавал “однушки”
Расскажу о своем опыте и объясню, почему не стоит сдавать однокомнатные квартиры.
Почему “однушки” — самый популярный способ сбереженияю
Так думают все наши соотечественники. Так думал и я:
• квартиру можно “пощупать” — она реальна;• “бумажные” активы — зло; опыт прошлого говорит нам об этом;• квартирный бизнес безопаснее.Мне понадобилось очень много времени, чтобы убедить себя в обратном. Вот мои аргументы против. Доходность ниже плинтусаЧистая доходность в городе Москва последние 10 лет не превышала 5%. Что я только не делал. В соцсетях мне постоянно попадались “умники”, которые рассказывали о мифических 8–10% годовых. Мол, я просто не умею готовить “однушки”.Вот их рецепты:
• покупка на “котловане”;• покупка студий;• покупка недвижимости на торгах;• нарезка больших квартир на студии.Все это немного поднимает доходность, но прибавляет хлопот и страхов. Некоторые способы уже не работают, некоторые — просто опасны.
Недвижимость всегда растет, обычно — в разы
Точно всегда? Уверены? Вот вам классический график цен на недвижимость от IRN.Недвижимость в рубляхНедвижимость в долларах
Посмотрите на графики последних 10 лет, на обоих — грусть.
Приведу собственный пример. Москва, “однушка”, район Чертаново:• 2013 год — купил за 5,3 млн.;• 2019 год — продал за 6,1 млн.Сравните с тем, сколько можно было заработать на акциях и облигациях.
Высокий порог входа
Квартира в Москве в последние годы стоила от 5 млн. рублей. Допустим, вы — начинающий инвестор. У вас 100.000 рублей сбережений. Ну, какие тут вообще “однушки”?Сравните с порогом входа в другие инструменты:• акции — от 1000 руб.;• облигации — от 1000 руб.;• “бумажная” коммерческая недвижимость — от 400.000 руб. (ЗПИФ);• ETF США — от 50 USD. СтрахиЯ постоянно чего-то боялся:• а вдруг придет участковый...• а вдруг соседи настучат...• а вдруг консьержка проболтается...• а вдруг жильцы съедут, и мне придется вернуть депозит...Чтобы спасть спокойно, мне приходилось платить, но в этом случае падала доходность.
Перманентный ущерб и хлопоты
У меня всегда происходило что-то неприятное. Одну из квартир топили 4 раза. После этого жильцы этажом ниже подавали на меня в суд и добивались компенсации. У моих жильцов вечно что-то ломалось — приходилось искать замену или производить ремонт. Хлопоты не давали покоя: реклама, заселение, бумажная волокита.
Что еще уменьшало доходность
• постоянные просьбы жильцов купить им что-нибудь “очень нужное” — микроволновку, компьютерный стол и т.д.;• периодические простои — иногда квартира стояла пустой несколько недель;• комиссии агенту недвижимости;• налоги. “Геморрой” случаетсяЭти страшилки мне периодически рассказывает мой риелтор. Чего он только не насмотрелся: то жильцы не хотят съезжать, то бордель откроют, то бригаду гастарбайтеров заселят. Всего этого можно избежать, если работать с профессионалами, но и они требуют денег.
Низкая ликвидность
Я уже говорил, что кризис 2014 года я встретил будучи по уши в бетоне: не смог быстро “выскочить”, не смог скупить упавшие ОФЗ и акции. Больше я такую ошибку не повторю.
Где сейчас лучше
Данные на середину 2020 года:• акции РФ — более 8% годовых только дивидендами;• ОФЗ — более 5% годовых;• депозиты — более 5% годовых;• ЗПИФ недвижимости — > 10% годовых.
Все это без каких-либо хлопот.
Вывод. Люди! Хватит сдавать “однушки” в аренду! Если уж так нравится бетон, то посмотрите в сторону коммерческой недвижимости, а лучше держите в портфеле разные классы активов.
Полностью согласен с данным человеком. Сам сдавал однушку у моря. Хоть и заработал в итоге неплохо и продал выгодно, но зачем получать меньше с большим риском? Жду ваших аргументов против.
Serg121 сказал(а):↑Всем привет
Нашел очень хороший материал про сдачу однушек. Делюсь с вами.
Как я сдавал “однушки”
Расскажу о своем опыте и объясню, почему не стоит сдавать однокомнатные квартиры.
Почему “однушки” — самый популярный способ сбереженияю
Так думают все наши соотечественники. Так думал и я:
• квартиру можно “пощупать” — она реальна;• “бумажные” активы — зло; опыт прошлого говорит нам об этом;• квартирный бизнес безопаснее.Мне понадобилось очень много времени, чтобы убедить себя в обратном. Вот мои аргументы против. Доходность ниже плинтусаЧистая доходность в городе Москва последние 10 лет не превышала 5%. Что я только не делал. В соцсетях мне постоянно попадались “умники”, которые рассказывали о мифических 8–10% годовых. Мол, я просто не умею готовить “однушки”.Вот их рецепты:
• покупка на “котловане”;• покупка студий;• покупка недвижимости на торгах;• нарезка больших квартир на студии.Все это немного поднимает доходность, но прибавляет хлопот и страхов. Некоторые способы уже не работают, некоторые — просто опасны.
Недвижимость всегда растет, обычно — в разы
Точно всегда? Уверены? Вот вам классический график цен на недвижимость от IRN.Недвижимость в рубляхНедвижимость в долларах
Посмотрите на графики последних 10 лет, на обоих — грусть.
Приведу собственный пример. Москва, “однушка”, район Чертаново:• 2013 год — купил за 5,3 млн.;• 2019 год — продал за 6,1 млн.Сравните с тем, сколько можно было заработать на акциях и облигациях.
Высокий порог входа
Квартира в Москве в последние годы стоила от 5 млн. рублей. Допустим, вы — начинающий инвестор. У вас 100.000 рублей сбережений. Ну, какие тут вообще “однушки”?Сравните с порогом входа в другие инструменты:• акции — от 1000 руб.;• облигации — от 1000 руб.;• “бумажная” коммерческая недвижимость — от 400.000 руб. (ЗПИФ);• ETF США — от 50 USD. СтрахиЯ постоянно чего-то боялся:• а вдруг придет участковый...• а вдруг соседи настучат...• а вдруг консьержка проболтается...• а вдруг жильцы съедут, и мне придется вернуть депозит...Чтобы спасть спокойно, мне приходилось платить, но в этом случае падала доходность.
Перманентный ущерб и хлопоты
У меня всегда происходило что-то неприятное. Одну из квартир топили 4 раза. После этого жильцы этажом ниже подавали на меня в суд и добивались компенсации. У моих жильцов вечно что-то ломалось — приходилось искать замену или производить ремонт. Хлопоты не давали покоя: реклама, заселение, бумажная волокита.
Что еще уменьшало доходность
• постоянные просьбы жильцов купить им что-нибудь “очень нужное” — микроволновку, компьютерный стол и т.д.;• периодические простои — иногда квартира стояла пустой несколько недель;• комиссии агенту недвижимости;• налоги. “Геморрой” случаетсяЭти страшилки мне периодически рассказывает мой риелтор. Чего он только не насмотрелся: то жильцы не хотят съезжать, то бордель откроют, то бригаду гастарбайтеров заселят. Всего этого можно избежать, если работать с профессионалами, но и они требуют денег.
Низкая ликвидность
Я уже говорил, что кризис 2014 года я встретил будучи по уши в бетоне: не смог быстро “выскочить”, не смог скупить упавшие ОФЗ и акции. Больше я такую ошибку не повторю.
Где сейчас лучше
Данные на середину 2020 года:• акции РФ — более 8% годовых только дивидендами;• ОФЗ — более 5% годовых;• депозиты — более 5% годовых;• ЗПИФ недвижимости — > 10% годовых.
Все это без каких-либо хлопот.
Вывод. Люди! Хватит сдавать “однушки” в аренду! Если уж так нравится бетон, то посмотрите в сторону коммерческой недвижимости, а лучше держите в портфеле разные классы активов.
Полностью согласен с данным человеком. Сам сдавал однушку у моря. Хоть и заработал в итоге неплохо и продал выгодно, но зачем получать меньше с большим риском? Жду ваших аргументов против.
Нажмите, чтобы раскрыть...Спасибо за мета отчет!
Serg121 сказал(а):↑Всем привет
Нашел очень хороший материал про сдачу однушек. Делюсь с вами.
Как я сдавал “однушки”
Расскажу о своем опыте и объясню, почему не стоит сдавать однокомнатные квартиры.
Почему “однушки” — самый популярный способ сбереженияю
Так думают все наши соотечественники. Так думал и я:
• квартиру можно “пощупать” — она реальна;• “бумажные” активы — зло; опыт прошлого говорит нам об этом;• квартирный бизнес безопаснее.Мне понадобилось очень много времени, чтобы убедить себя в обратном. Вот мои аргументы против. Доходность ниже плинтусаЧистая доходность в городе Москва последние 10 лет не превышала 5%. Что я только не делал. В соцсетях мне постоянно попадались “умники”, которые рассказывали о мифических 8–10% годовых. Мол, я просто не умею готовить “однушки”.Вот их рецепты:
• покупка на “котловане”;• покупка студий;• покупка недвижимости на торгах;• нарезка больших квартир на студии.Все это немного поднимает доходность, но прибавляет хлопот и страхов. Некоторые способы уже не работают, некоторые — просто опасны.
Недвижимость всегда растет, обычно — в разы
Точно всегда? Уверены? Вот вам классический график цен на недвижимость от IRN.Недвижимость в рубляхНедвижимость в долларах
Посмотрите на графики последних 10 лет, на обоих — грусть.
Приведу собственный пример. Москва, “однушка”, район Чертаново:• 2013 год — купил за 5,3 млн.;• 2019 год — продал за 6,1 млн.Сравните с тем, сколько можно было заработать на акциях и облигациях.
Высокий порог входа
Квартира в Москве в последние годы стоила от 5 млн. рублей. Допустим, вы — начинающий инвестор. У вас 100.000 рублей сбережений. Ну, какие тут вообще “однушки”?Сравните с порогом входа в другие инструменты:• акции — от 1000 руб.;• облигации — от 1000 руб.;• “бумажная” коммерческая недвижимость — от 400.000 руб. (ЗПИФ);• ETF США — от 50 USD. СтрахиЯ постоянно чего-то боялся:• а вдруг придет участковый...• а вдруг соседи настучат...• а вдруг консьержка проболтается...• а вдруг жильцы съедут, и мне придется вернуть депозит...Чтобы спасть спокойно, мне приходилось платить, но в этом случае падала доходность.
Перманентный ущерб и хлопоты
У меня всегда происходило что-то неприятное. Одну из квартир топили 4 раза. После этого жильцы этажом ниже подавали на меня в суд и добивались компенсации. У моих жильцов вечно что-то ломалось — приходилось искать замену или производить ремонт. Хлопоты не давали покоя: реклама, заселение, бумажная волокита.
Что еще уменьшало доходность
• постоянные просьбы жильцов купить им что-нибудь “очень нужное” — микроволновку, компьютерный стол и т.д.;• периодические простои — иногда квартира стояла пустой несколько недель;• комиссии агенту недвижимости;• налоги. “Геморрой” случаетсяЭти страшилки мне периодически рассказывает мой риелтор. Чего он только не насмотрелся: то жильцы не хотят съезжать, то бордель откроют, то бригаду гастарбайтеров заселят. Всего этого можно избежать, если работать с профессионалами, но и они требуют денег.
Низкая ликвидность
Я уже говорил, что кризис 2014 года я встретил будучи по уши в бетоне: не смог быстро “выскочить”, не смог скупить упавшие ОФЗ и акции. Больше я такую ошибку не повторю.
Где сейчас лучше
Данные на середину 2020 года:• акции РФ — более 8% годовых только дивидендами;• ОФЗ — более 5% годовых;• депозиты — более 5% годовых;• ЗПИФ недвижимости — > 10% годовых.
Все это без каких-либо хлопот.
Вывод. Люди! Хватит сдавать “однушки” в аренду! Если уж так нравится бетон, то посмотрите в сторону коммерческой недвижимости, а лучше держите в портфеле разные классы активов.
Полностью согласен с данным человеком. Сам сдавал однушку у моря. Хоть и заработал в итоге неплохо и продал выгодно, но зачем получать меньше с большим риском? Жду ваших аргументов против.
Нажмите, чтобы раскрыть...Надо брать однушки в ипотеку и сдавать другим (считай платят ипотеку за тебя) , на выходе у тебя будет хата почти задаром
И типа что означает купить им микроволновку ? Пусть сами себе покупают и уматывают потом с ней при съезде, ты что куколд чтоли ? Понятно тогда почему хреновая доходность
MyGabenIsTheBest сказал(а):↑Надо брать однушки в ипотеку и сдавать другим (считай платят ипотеку за тебя) , на выходе у тебя будет хата почти задаром
Нажмите, чтобы раскрыть...Смысл схемы понятен, но рискован. Случается кризис, никому однушка не нужна все уехали кур доить, а ты с ипотекой + кризисом. =(
Многи думают, что акции рискованее однушек, но это не совсем так.
eternal_manifesto сказал(а):↑Позвольте узнать сколько в месяц вы зарабатываете на своих бумажках?
Именно вы, Сергей, а не "а вот акции *название компании где-то в силиконовой долине* выросли на 250% и можн было так круто заработатьНажмите, чтобы раскрыть...Я регулярно публикую, можешь почекать прошлые тему или подождать новой.
Serg121 сказал(а):↑Смысл схемы понятен, но рискован. Случается кризис, никому однушка не нужна все уехали кур доить, а ты с ипотекой + кризисом. =(
Многи думают, что акции рискованее однушек, но это не совсем так.
Я регулярно публикую, можешь почекать прошлые тему или подождать новой.
Нажмите, чтобы раскрыть...Приблизительно, я не прошу с точностью до копейки. 100 бачей в месяц? 200? 1000?
Serg121 сказал(а):↑Смысл схемы понятен, но рискован. Случается кризис, никому однушка не нужна все уехали кур доить, а ты с ипотекой + кризисом. =(
Многи думают, что акции рискованее однушек, но это не совсем так.
Нажмите, чтобы раскрыть...С акциями чтоли не так ? Кризис, лопнул пузырь (очередной), акции в дерьме, всё ГГ .
Если однушка неликвидная то офк съедут, а если нормальная то всегда найдутся желающие особенно в городах миллионниках.
Самый край это слить однушку по самому выгодному предложению (желающие найдутся, не все досконально нищуки в РФ) - ты энивей поимеешь тот профит что платили челики вместо тебя
MyGabenIsTheBest сказал(а):↑С акциями чтоли не так ? Кризис, лопнул пузырь (очередной), акции в дерьме, всё ГГ .
Если однушка неликвидная то офк съедут, а если нормальная то всегда найдутся желающие особенно в городах миллионниках.
Самый край это слить однушку по самому выгодному предложению (желающие найдутся, не все досконально нищуки в РФ) - ты энивей поимеешь тот профит что платили челики вместо тебя
Нажмите, чтобы раскрыть...ТС в чем то прав, по крайне мере мне нравится ход его мыслей, но местами не согласен с ним. Берем сайт авито - смотрим примерно в одно районе однушку - 45к/мес, цена 16,7кк. Допустим ты берешь на 20 лет ипотеку - платеж 137к/месяц, раз в год страховки на 60-70к минимум, налог 5к. Переплата за весь период составит 17кк рублей, сдавая за 45к в месяц хату, ты отвалишь 10к на жкх, чистыми будешь иметь 35к, что за 20 лет принесет тебе 8.4кк. Налоговый вычет 650к за проценты и 290к за квартиру. Итого имеем - затраты на квартиру 16,7кк+17кк+100к+1кк-1кк-8,4кк=25,2млн за однушку. Анализируя цены за последние 10 лет, можно сделать выводы, что квартира поднимется на 20-60% в цене, то есть 16.7*1,6=26,7млн будет стоить квартира в самом хорошем раскладе. Но в своем рассчете я не учитывал ремонты за 20 лет, как минимум 3 сделаешь, а это 1.5млн еще, покупка мебели и техники, повышение услуг жкх. Ну и аренду я взял на весь срок постоянную, за 20 лет она поднимется, но не сильно высоко.
P.S. Лишь малая часть может купить без ипотек квартиры, вот в этом случае доход будет, но у кого ест такие деньги - они знают куда более выгодные варианты вложений. Можно конечно заморочиться с посуточной арендой, но это через месяц-два тебя так вымотает, что ты забьешь. А вот в провинции вполне можно прикупить и сдавать,там можно уйти в плюс хороший, минимизируя переплаты по процентам
Sirian сказал(а):↑Почему этот разводила ещё не в бане?
Нажмите, чтобы раскрыть...Кого же и на что я развожу?
KydZe сказал(а):↑вброс? тоесть ты потратил в 2013 году 170 000$ (5.3кк по 30 руб\доллар) и продал в 19 за 100 000$ (курс 60) или это :sergStonks:?
Нажмите, чтобы раскрыть...Это копипаста. У меня немного другие цифры. Но суть не меняется. Вон вполне реальные графики цены.
Epik сказал(а):↑Не все хотят разбираться в акциях и отслеживать их доходность/убытки и т.д.
Квартиру сдал - получаешь пасивно каждый месяц кеш на карту. В договоре прописываешь все нюансы и страхуешь от потопов и т.д.
Нажмите, чтобы раскрыть...Купил ETF на дивидендный акции и так же каждый месяц падают доллары на счёт.
MyGabenIsTheBest сказал(а):↑С акциями чтоли не так ? Кризис, лопнул пузырь (очередной), акции в дерьме, всё ГГ .
Если однушка неликвидная то офк съедут, а если нормальная то всегда найдутся желающие особенно в городах миллионниках.
Самый край это слить однушку по самому выгодному предложению (желающие найдутся, не все досконально нищуки в РФ) - ты энивей поимеешь тот профит что платили челики вместо тебя
Нажмите, чтобы раскрыть...Квартира у тебя одна, может несколько. В ETF на SP 500 более 500 компаний. Что надежнее на твой взгляд? Плюс доход в долларах, а не рублях.
Serg121 сказал(а):↑Многи думают, что акции рискованее однушек, но это не совсем так.
Нажмите, чтобы раскрыть...с однушкой все понятно: если что-то пойдет не так, у тебя хотя бы есть однушка, из которой можно потом всем рассказывать кулстори.
А если с акциями-акациями что-то пойдет не так, то у тебя есть только член в попе и коробка из-под холодильника, в которой довольно прохладно.
IndiGo(real) сказал(а):↑с однушкой все понятно: если что-то пойдет не так, у тебя хотя бы есть однушка, из которой можно потом всем рассказывать кулстори.
А если с акциями-акациями что-то пойдет не так, то у тебя есть только член в попе и коробка из-под холодильника, в которой довольно прохладно.
Нажмите, чтобы раскрыть...Расскажи это ребятам, что несколько лет назад взял однушку в Донбассе например. =) Случится может что угодно. Всегда есть риск.
Тема закрыта
-
ЗаголовокОтветов ПросмотровПоследнее сообщение
-
Сообщений:10
Просмотров:13
-
Сообщений:5
Просмотров:8
-
Сообщений:3
Просмотров:4
-
Сообщений:4
Просмотров:4
-
Сообщений:5
Просмотров:6